Uno degli aspetti problematici dei rapporti tra condomini, riguarda la responsabilità solidale per i debiti relativi alla gestione del condominio. Il problema è quello di dare risposta alla domada:chi paga i debiti dei condomini morosi? Mentre precedentemente non vi era una disciplina

apposita, discutendosi se il creditore del condominio potesse richiedere il pagamento a ogni condomino per la sola sua quota o se potesse agire per l'intero credito, la recente riforma della disciplina del condominio approvata con Legge 11.12.2012 n. 220 è intervenuta sul tema. E' stato così modificato l’art. 63 disp. att. c.c., che ha fissato un vincolo solidale tra i condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore, pur essendo stati posti dei limiti al creditore che agisca per il recupero del suo credito. La previsione, infatti, indica che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini».

Condomino Moroso: in cosa consiste tale vincolo di solidarietà tra condomini per i debiti dei condomini morosi?

La regola ora introdotta fissa un vincolo di solidarietà, consentendo al creditore di agire per il suo credito verso ogni condomino (anche diverso dal condomino moroso), ma al contempo fissa un vincolo di sussidiarietà, non potendo il creditore agire verso il condomino in regola se prima non abbia agito inutilmente proprio verso il condomino moroso.

Tale sussidiarietà comporta generalmente il c.d. beneficio di preventiva escussione: il creditore, in tali casi, dovrà agire esecutivamente in via preventiva sul debitore principale (condomino moroso), potendo rivolgersi al secondo debitore «solo dopo che (e nei limiti in cui) abbia inutilmente escusso il primo.

Condomino Moroso: Quali tentativi deve compiere il creditore prima di poter agire contro i condomini non morosi?

Se non vi sono dubbi che, in caso di conclamata insolvenza del condomino moroso, il creditore non sia tenuto ad attendere ulteriormente (Cass. 18 luglio 2011, n. 15731), negli altri casi occorre valutare quale sia l’onere che grava sul creditore e, in definitiva, quali tentativi debba compiere prima di poter agire contro i condomini diversi dal condomino moroso.

La giurisprudenza, specie con riferimento al beneficio di preventiva escussione fissato per la responsabilità dei soci delle società di persone o a quello pattuibile in favore del fideiussore, indica ad esempio che non è sufficiente per il creditore il solo tentativo di un’esecuzione mobiliare (Cass., 15 gennaio 1986, n. 190) o presso terzi (Cass. 3 marzo 2011, n. 5136).

La previsione fa certamente riferimento al tentativo di escussione ma, come indica correttamente la giurisprudenza, l’indicazione non può essere letta nel senso che sia sufficiente un tentativo qualsiasi,senza che questo sia accompagnato dalla prova dell’impossibilità di aggredire altri beni del condomino moroso. Sembra dunque corretto richiedere al creditore la dimostrazione di aver tentato con ogni ragionevole sforzo l’esecuzione, non essendovi altri beni dei condomini morosi idonei a soddisfare il suo credito: dunque dimostrando i tentativi infruttuosi e le indagini eseguite, che non abbiano portato a individuare beni aggregabili di proprietà del condomino moroso.

Condomino Moroso: vi sono eccezioni a tale sussidiarietà, vale a dire ipotesi in cui il creditore può agire immediatamente senza agire preliminarmente sui condomini morosi?

La disposizione non dice nulla circa la possibilità che il creditore agisca direttamente verso soggetti diversi dai condomini morosi.

In casi eccezionali, però, si può ammettere che all’individuazione di un bene di proprietà del condomino moroso non debba seguire l’azione esecutiva. Sembrerebbe infatti eccessivo onerare il creditore anche di quelle azioni esecutive che siano dirette a colpire beni dei codomini morosi dai quali verosimilmente non si ricaveranno somme sufficienti a portare a un pagamento, almeno parziale, del credito. Si pensi ad esempio a eventuali beni privi di valore, per i quali i costi della procedura si prospettino superiori al possibile prezzo di realizzo. Si pensi, ancora, ai beni del condomino moroso sui quali altri creditori abbiano privilegi che garantiscano crediti superiori al valore del bene stesso: indicazione che potrebbe valere anzitutto per l’immobile di proprietà del condomino moroso ma sul quale vi siano plurime ipoteche.

Condomino Moroso: perché questa regola in tema di responsabilità per i debiti dei condomini morosi?

In passato si discuteva se vi fosse una tale corresponsabilità per i debiti del condomino moroso (in questo senso la giurisprudenza prevalente fino al 2008: Cass., 31 agosto 2005, n. 17563; Cass., 30 luglio 2004, n. 14593; Cass. 17 aprile 1993, n. 4558; Cass. 5 aprile 1982, n. 2085) oppure non vi fosse, potendo il creditore agire solo per la quota di ogni condomino (in questo senso, in particolare, la nota sentenzaCass. SS.UU., 8 aprile 2008, n. 9148)

 La riforma è dunque intervenuta opportunamente, anche per eliminare l'incertezza che derivava da tali orientamenti contrastanti in tema di responsabilità per i debiti dei condomini morosi. Anzitutto nel senso di confermare la natura solidale delle obbligazioni contratte dall’amministratore di condominio, con ciò correggendo l’indicazione che non condividiamo delle Sezioni Unite; e nello stesso tempo fissando dei limiti alle azioni del creditore verso soggetti differenti dal condomino moroso, limiti prima non esistenti e non prospettabili perché in contrasto con la disciplina generale delle obbligazioni solidali, che assicura ampia libertà di scelta al creditore. In tal modo sono stati contemperati, almeno in parte, gli interessi in gioco: quelli delle parti del rapporto obbligatorio, tutelando il creditore ma valorizzando anche la posizione del condomino non moroso, e quelli del mercato, che si fonda sul favor creditoris.

 Attendiamo le applicazioni pratiche di tale regola riguardante i condomini morosi.