La disciplina vigente del condominio degli edifici è sicuramente ben fatta ssendone prova inconfutabile la sua longevità. Infatti le 23 norme che la costituiscono sono comprese nel codice civile, approvato con regio decreto 16 marzo 1942, n. 262 e, entrate in vigore com'è noto il 21 aprile 1942, sono rimaste inalterate fino ad oggi, proprio senza alcuna modifica.
Queste norme disciplinano un fenomeno assai complesso perchè Il fenomeno del Condominio negli edifici si caratterizza principalmente per la coesistenza, accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti

(v. art. 1119), di tutti i condòmini, sugli elementi dell'edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento di tutte le singole parti di proprietà individuale".
Se è complicato il fenomeno del condominio e conseguentemente complesse le norme che lo regolano mi sento dì potere affermare che il problema delle tabelle millesimali di cui mi occupo in questo intervento è sicuramente tra i meno facili.
Partirò dall'esame delle norme in materia e prima di rassegnare le mie conclusioni esaminerò la dottrina e la numerosa giurisprudenza formatesi nel tempo fino alla criticabilissima sentenza delle sezioni unite civili delle Corte Suprema di Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010.
L'art. 1118 del codice civile dalla intitolazione - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - recita: "Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente (che elenca le parti comuni dell'edificio) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti".
L'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile così si esprime: "Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante  in proprietà esclusiva ai singoli condòmini.
I valori del piano o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento condominiale".
La prima importante anche se ovvia osservazione che a mio avviso deve essere fatta in proposito è quella che la tabella millesimale di cui sopra, pure inserita nella norma ricordata sul regolamento dì condominio (art. 68 disp. att. c.c.), non può che essere necessaria a tutti i condòmini anche a quelli non forniti del regolamento condominiale obbligatorio perchè con un numero di condòmini non superiore a dieci. Questo perché in mancanza di una tabella millesimale non sarebbe possibile la vita del condominio.
La seconda osservazione, conseguente alla prima, è quella che la tabella millesimale seppure espressamente collegata agli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124 e 1136 cod. civ., non esaurisce con i ricordati effetti la sua funzione, funzione che è, in forza dell'art. 1118 c.c., estesa ad esempio a tutte le delibere assembleari riguardanti le innovazioni, la nomina e revoca dell'amministratore, la costituzione dell'assemblea nonché all'indennità dovuta ai condòmini per la eventuale sopralevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano, al caso del perimento totale o parziale dell'edificio. Questo perché in tutte le fattispecie sopraricordate si fa riferimento al valore dell'edificio e delle sue porzioni, valore che non può che essere espresso in millesimi.
La terza osservazione è quella che accanto alla tabella millesimale, per così dire generale, devono essere predisposte "delle tabelle speciali che si riferiscono alle cose o ai servizi in uso distinto" .
Si tratta per lo più di tabelle relative alla ripartizione delle spese di manutenzione e di esercizio dell'ascensore e di quelle dell'impianto di riscaldamento centralizzato.
Il Visco, ad esempio, presenta due tabelle millesimali della ripartizione delle spese di manutenzione e di esercizio dell'ascensore relative ai fabbricati composti di sei piani e a quelli fino a dieci piani.
Questa differenza tra tabelle millesimali che esprimono il valore del piano o della porzione di piano e tabelle relative invece ai servizi e impianti comuni non mi sembra sia sempre stata tenuta presente.
Ora, com'è noto, il regolamento condominiale cosiddetto contrattuale è quello precostituito dal costruttore o dall'originario unico proprietario dell'intero edificio e accettato dai condòmini con i singoli atti di acquisto oppure quello approvato anche in tempi successivi dalla unanimità dei condòmini, mentre è regolamento condominiale assembleare quello approvato dall'assemblea dei condòmini con la maggioranza prevista dal terzo comma dell'art. 1138 c.c. e cioè da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
È altrettanto pacifico, sia in dottrina che in giurisprudenza, che in un regolamento c.d. contrattuale "hanno natura contrattuale le sole disposizioni del regolamento condominiale che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condòmino mentre hanno natura regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed i/ funzionamento dei servizi condominiali (cfr. Cass. civ., 14 novembre 1991, n. 12173)".
La dottrina in rnisura pressoché unanime ritiene che la moditicazione delle tabelle millesimali contenute in un regolamento contrattuale non possa avvenire senza l'unanimità dei condbmini. "Anche per la modificazione, come per l'approvazione della tabella millesimale, ritcniamo sia necessario l'accordo di tutti i condbmini e che, in mancanza di questo, gli interessati possano fare istanza al giudice"."La tabella rappresenta la traduzione in numeri del valore delle quote di proprieta nelfedificio condominiale. L'importanza degli effetti economici diretti e indiretti impone, pedant°, molta precisione nella determinazione delle quote di condominio, e poiche queste non sono più modificabili, se non per consenso unanime, in quanto costituiscono un diritto patrimoniale dei singoli (art. 1138c.c.) ...". 'Qualora le tabelle millesimali siano allegate al regolamento condominiale di natura contrattuale le stesse non possono essere modificate se non con il consenso di tutti i condomini o con sentenza del giudice, nell'ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 disp. att. c.c.". (7)."Può accadere che le tabelle millesimali siano fissate contrattualmente ... Si dovra ritenere, in tal caso, di essere in presenza di un contratto di accertamento vincolante per i singoli condbmini e per la stessa maggioranza (GALGANO 10,582; Branca 1,406); il regolamento votato dall'assemblea non potra modificarlo, saivo che questa non deliberi con il consenso unanime del condbmini, una tale deliberazione dovendo essere apprezzata come contratto modificativo del precedente contratto di accertamento". "II Branca .„ afferma che ii principio, secondo cui il regolamento contrattuale (e quindi la tabella millesimale in esso contenuta) può essere modificato sono col consenso di tutti i contraenti, è esatto per le clausole che pongono limitazioni ai diritti dei condomini sulla loro propriètà esclusiva, per quelle che limitano i diritti di alcuni o di tutti i condomini sulle cose comuni ... Il  principio non si applica, invece, rispetto alle clausole che disciplinano l'amministrazione delle case comuni, fissandone i criteri generali, clausole che non danno luogo a diritti soggettivi dei singoli condomini e possono, quindi, essere modificate a maggioranza". Cosi come la dottrina anche la giurisprudenza ê stata sull'argomento univoca. Tra le numerose pronunce della Corte Suprema di Cassazione mi limito a ricordare le seguenti. "Le tabelle millesimali ... in quanto allegate a regolamento condominiale contrattuale che costituisce una sorta di statuto delle collettivita condominiale, fonte di diritti e di obblighi per i singoli condbmini (v. Cass. civ. n. 2590/90; Cass. civ. n. 12342-95), mon possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condbmini o per atto dellautorita giudiziaria a norma dell'art. 69 delle medesime disp. att. c.c. e conservano piena validità ed efficacia ( quali leggi del condominio) sino a che non intervenga una rituale modifica delle stesse". La seconda sentenza che ricordo è a Sezioni Unite chiamate a risolvere la questione, sulla quale vi era contrasto tra le pronunce della Corte, se sia o non richiesta una forma determinata per la formazione del regolamento di condominio (contrattuale e non contrattuale). "Le Sezioni Unite ritengono che la forma sia quella scritta "ad substantiam... Un regolamento di condominio non contenuto nello scritto e inconcepibile perché l'applicazione delle sue disposizioni, a volte di incerta interpretazione,  e la sua impugnazione sarebbero difficili se non impossibili in assenza di un riferimento documentale Gli argomenti addotti per dimostrare la necessita della forma scritta per la validita del regolamento di condominio (contrattuale o non contrattuale) sono perciò idonei a risolvere, nello stesso senso, anche ii contrasto insorto in ordine alla forma richiesta per le modifiche da apportare ad esso.... conclusione per la quale le variazioni del regolamento di condominio richiedono che il consenso (unanime o maggioritario se il regolamento non è contrattuale) dei partecipanti alla comunione sia espresso nella forma scritta a pena di nullita". La sentenza termina precisando ii seguente principio di diritto: ((Per la modifica di clausole del regolamento di condominio contrattuale è richiesto ii consenso manifestato in forma scritta "ad substantiam" di tutti i partecipanti alla comunione. Ed ancora: "... consolidato orientamento della Corte di Cassazione in materia, secondo cui le tabelle millesimali, allegate a regolamento condominiale contrattuale, non possono essere modificate se non col consenso unanime di tutti i condomini, equivalente sul piano dell'impegno e del vincolo all'accordo iniziale di ciascuno, ovvero per atto dell'autorita giudiziaria, a norma dell'art. 69 disp. att. c.c.". "... ii consenso unanime di tutti i condomini; invero tale requisito è richiesto soltanto per la modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio, qualora abbiano natura convenzionale in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unita ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti i condomini (Cass. civ., 26 giugno 2004, n. 11960; Cass. civ., 25 agosto 2005, n. 17276). Nel caso invece .. che abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perché approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale le tabelle millesimali che devono necessariamente contenere i criteri di ripartizione delle spese conformi a quelle legali ed a tali criteri devono uniformarsi nei casi (di) revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 c.c. comma 2, (in relazione all'art. 1138 c.c., comma 3) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. c.c. (Cass. civ., 28 giugno 2004, 11. 11960)". Nello stesso senso si esprimono le sentenze della Corte di Cassazione, sez. II, n. 17694 del 14 agosto 2007 e della Sezione lavoro n. 3245 del 10 febbraio 2009. Su questo consolidato indirizzo della Corte Suprema di Cassazione è intervenuta recentemente la ordinanza n. 2568, seconda sezione, del 2 febbraio 2009, che premesso che la controversia investiva le due questioni della competenza dell'assemblea alla approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali e ai limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore ha disposto trasmettersi gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Successivamente anche l'ordinanza della seconda sezione della Cassazione civile n. 9757 del 23 aprile 2010, rilevato che la controversia investiva la questione della competenza dell'assemblea alla approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali ha di nuovo disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. La Corte Suprema di Cassazione a Sezioni Unite ha successivamente emanato la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010. La sentenza ricorda che "per lungo tempo questa S.C. ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condòmini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contradditorio con tutti i condòmini". Ma dopo avere elencato gli argomenti addotti per sostenere la tesi della incompetenza della assemblea in ordine alla approvazione delle tabelle millesimali, la pronuncia rileva che gli stessi non sembrano convincenti ma non indica certo le ragioni di questa impressione.
Sostiene anche che da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta degli inconvenienti.
Riporto un ampio brano della sentenza in esame che, a mio avviso, è molto significativo. "Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c. sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condòmini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edifico, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio". Osservo che il brano riportato dimostra senza alcun dubbio che il Collegio, così scrivendo, sembra avere dimenticato che accanto al regolamento di condominio assembleare, da esso preso in considerazione, vi è anche il regolamento condominiale contrattuale che, come è già stato precisato, non è approvato dall'assemblea ma predisposto dal costruttore o dall'unico originario prorietario ed accettato dai condomini negli atti di acquisto con la conseguenza che il principio enunciato se è valido per il regolamento assembleare non lo è per quello contrattuale. Debbo anche aggiungere che nella sentenza in esame si legge che "sulla base di tali premesse non sembra in linea di principio, potere riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c. siano allegate ad un regolamento di origine c.d. contrattuale" ove non risulti espressamente che si sia inteso, cioè, approvare quella" diversa convenzione "di cui all'art. 1123 c.c., comma 1". Confesso che mi riesce un po' difficile distinguere, secondo l'id quod plerumque accidit, come si possa rinvenire nella semplice approvazione, contenuta in un atto di acquisto, del regolamento contrattuale già predisposto dall'originale unico proprietario o dal costruttore dell'edificio la espressa intenzione richiesta dalla sentenza. Anche perché poi la richiesta diversa convenzione di cui all'art. 1123 c.c., comma l si riferisce ovviamente solo alla ripartizione delle spese condominiali ma non certo alla tabelle millesimali relative al valore dei piano o delle porzioni di piano di proprietà esclusiva dei condòmini. Debbo anche rilevare come la modifica dell'indirizzo concorde della dottrina e della giurisprudenza che ho ricordato non viene in alcun modo giustificato dalla sentenza con motivazioni giuridiche. La sentenza infatti così prosegue: 'Va infine rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condòmini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.". Mi domando: quali inconvenienti di rilievo si verificano qualora si ritenga che occorra l'unanimità del consenso dei condòmini per modificare le tabelle millesimali contenute in un regolamento condominiale contrattuale? Non varrebbe anche in questo caso la richiamata disposizione dell'art. 69 disp. att. c.c.? La sentenza termina affermando il principio "che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condòmini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c., comm 2 ..." e conseguentemente cassa la sentenza della Corte di appello di Roma n. 4372/2001 che aveva confermato  la pronuncia del Tribunale di Roma n. 2173712000 che aveva sua volta, dichiarato la nullità della delibera condominiale con la quale era stata approvata a maggioranza, non all'unanimità, la nuova tabella per le spese di risca ldamento. La Corte di appello di Roma aveva confermato la decisione di primo grado sostenendo che "... le tabelle millesimali, comprese quelle relative a servizi dei quali i singoli condbmini usufruiscono in maniera diversa quali il riscaldamento o le scale e gli ascensori sono pur sempre riferite alle esclusive proprieta del singoli partecipanti al condominio e costituiscono ii presupposto per la concreta ripartizione delle relative spese. Sulla base di tale distinzione deve essere interpretato ii combinato disposto del comma 1 e del comma 3 del'art. 1138 c.c., nel senso che mentre ii regolamento, riguardante la concreta ripartizione delle spese, può essere approvato dalla maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., le tabelle millesimali devono essere approvate all'unanimita". Mi sento di criticare la pronuncia della Corte di Appello di Roma non condividendo ii principio in essa enunciato che occorra l'approvazione all'unanimità delle tabelle millesimali, sia quelle relative alle unita immobiliari di proprietà esclusiva sia quelle relative a servizi, contenute nel regolamento condominiale assembleare per la semplice ragione che la maggioranza qualificata, valida per l'approvazione dell'intero regolamento condominiale, non può che essere sufficiente per modificare una clausola dello stesso regolamento, quella cioe contenente le tabelle millesimali. Inoltre, ritornando alla sentenza a Sezioni Unite, non posso non osservare che a sostegno della riportata pronuncia si scrive "(in senso conforme implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399)", ma tale sentenza della quale ho riportato in precedenza un ampio stralcio enuncia esattamente ii contrario di quanto sostenuto dalle Sezioni Unite richiedendo per la modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale consenso unanime dei condbmini o un atto dell'autorità giudiziaria. Rilevo anche ii lapsus calami contenuto nella pronuncia che, nell'enunciare il principio della sufficienza della maggioranza qualificata per la approvazione delle tabelle millesimali, scrive di cui all'art. 1139 c.c., comma 2" (inesistente) invece che art. 1138 c.c., comma 3. La sentenza infine, a mio parere, è in insanabile contrasto con la disp. att. ex. n. 69 la quale espressamente prevede che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano (che devono essere espressi come gia sottolineato in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio ex art. 68 disp. att. c.c.) possono essere riveduti o modificati anche nell'interesse di un solo condomino ma solo in due casi. In conclusione ritengo che per la modifica o revisione sia delle tabelle millesimali di proprieta che di quelle relative ai servizi contenute in regolamento condominiale assembleare sia sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, per il motivo gia sopra specificato. lnvece per le tabelle contenute in un regolamento contrattuale bisogna distinguere.
Per la modifica delle tabelle millesimali di proprietä in esso contenute è necessario il consenso unanime dei condomini mentre per la modifica delle tabelle relative aiservizi condominiali è sufficiente la maggioranza qualificata essendo clausole regolamentari sia pure contenute in un regolamento contrattuale. Per quanto riguarda l'impatto della pronuncia sulla realtä condominiale penso che sarà in ogni caso limitato, nonostante il clamore suscitato a suo tempo nei media, perchè non potra trovare applicazione anche in tutti i condominii privi del regolamento condominiale.